תמ"א 38: מה זה ולמה זה חשוב?

יתרונות פרויקט תמ"א 38

1. שיפור הבטיחות והביטחון – אחד היתרונות המשמעותיים ביותר של תמ"א 38 הוא חיזוק המבנה והבאתו לעמידות בפני רעידות אדמה. במציאות בה ישראל נמצאת באזור גיאוגרפי בעל פוטנציאל לרעידות אדמה, חיזוק המבנה משפר את תחושת הביטחון של הדיירים ומגן על חייהם.
2. שדרוג הנכס והעלאת ערכו – במסגרת הפרויקט, הדיירים מקבלים שדרוגים שונים בבניין כגון מעלית, לובי משודרג, מרפסות, ממ"דים, ולעיתים גם חניות חדשות. שדרוגים אלו לא רק משפרים את איכות החיים, אלא גם מעלים את ערך הנכס בשוק הנדל"ן.
3. אין צורך במימון עצמי של הדיירים – היתרון הכלכלי של פרויקט תמ"א 38 הוא שאין צורך במימון מצד הדיירים. היזם נושא בעלויות הבנייה והשדרוגים, ובתמורה מקבל זכויות בנייה לדירות חדשות שהוא מוכר בשוק החופשי.
4. שיפור איכות החיים – התחדשות המבנה כוללת לעיתים גם שיפור תשתיות כמו חשמל, מים וביוב, מה שמשפר את איכות החיים של הדיירים בצורה משמעותית.

חסרונות פרויקט תמ"א 38

1. פגיעה באיכות החיים במהלך הבנייה – תהליך הבנייה יכול להימשך מספר חודשים עד שנים, ובמהלכו הדיירים מתמודדים עם רעש, אבק, שינויים בגישה לבניין והגבלות זמניות על שימוש בשירותים שונים. המורכבות וההפרעה במהלך הבנייה יכולים להוות אתגר משמעותי, במיוחד עבור דיירים מבוגרים או משפחות עם ילדים קטנים.
2. חוסר ודאות משפטית ותכנונית – פרויקטים של תמ"א 38 יכולים להיתקל בקשיים תכנוניים או משפטיים. לעיתים התכנית נתקעת בשל חוסר הסכמות בין הדיירים או בעיות תכנוניות מול הרשויות המקומיות, מה שעלול להוביל לעיכובים ואף לביטול הפרויקט.
3. שינוי צביון הבניין והסביבה – תוספת של קומות ודירות חדשות עלולה לשנות את צביון הבניין והאזור כולו. לדוגמה, בניין קטן ואינטימי יכול להפוך לבניין גבוה ורב קומות עם דיירים רבים נוספים, מה שעלול לשנות את התחושה הקהילתית ואת הנוף המקומי.
4. חשש מירידת ערך בטווח הארוך – בעוד שברוב המקרים ערך הדירות עולה לאחר פרויקט תמ"א 38, ישנם מקרים בהם השוק משתנה או שהמיקום הספציפי מאבד מערכו, דבר שעלול להשפיע על ערך הנכס בטווח הארוך.

שלבי ביצוע פרויקט תמ"א 38

1. בחינת זכאות הבניין – הצעד הראשון הוא בדיקת זכאות המבנה לפרויקט תמ"א 38 על ידי מומחים מקצועיים. בשלב זה, נבדקים גיל הבניין, מצבו הפיזי ותנאי הסביבה.
2. בחירת יזם ובדיקת היתכנות – בחירת היזם הנכון היא שלב קריטי להצלחת הפרויקט. חשוב לבחור יזם בעל ניסיון ויכולת כלכלית מוכחת, שיבטיח את מימוש הפרויקט עד סופו. בנוסף, נערכת בדיקת היתכנות כלכלית הכוללת הערכה של עלויות הפרויקט והרווח הצפוי ליזם ולדיירים.
3. חתימת הסכם דיירים – לאחר בחירת היזם, נחתם הסכם עם הדיירים המפרט את התחייבויות היזם ואת זכויות הדיירים במהלך הפרויקט ולאחריו.
4. קבלת היתרים והכנות לביצוע – היזם פועל להשגת כל ההיתרים הנדרשים מהרשויות המקומיות והגופים הרלוונטיים. תהליך זה עשוי להיות מורכב וכולל עבודה מול גורמים רבים.
5. ביצוע הבנייה והשדרוגים – לאחר קבלת ההיתרים, מתחיל שלב הבנייה הכולל חיזוק המבנה, הוספת קומות, שיפוץ והוספת מתקנים חדשים. זהו השלב הארוך ביותר בפרויקט, ודורש סבלנות מצד הדיירים.
6. מסירת הבניין לדיירים – עם השלמת הבנייה, הדיירים חוזרים לבניין המחודש ומקבלים את דירותיהם החדשות או המשודרגות. חשוב לוודא שהיזם עומד בהתחייבויותיו כפי שמפורטות בהסכם.

איך לבחור יזם לתמ"א 38?

• ניסיון מקצועי – חשוב לבדוק את היסטוריית הפרויקטים של היזם, לוודא שיש לו ניסיון מוצלח בפרויקטים דומים של תמ"א 38.
• יציבות כלכלית – פרויקט תמ"א 38 דורש השקעה כספית משמעותית מהיזם. יציבות כלכלית וגיבוי פיננסי הם קריטיים כדי לוודא שהפרויקט יבוצע עד תומו ללא עיכובים או בעיות.
• שירות וליווי אישי – כדאי לבחור יזם שמספק ליווי צמוד לדיירים, מעניק להם מענה לכל שאלה ודואג לעדכן אותם באופן שוטף לגבי התקדמות הפרויקט.
• המלצות ודירוגים – מומלץ לבדוק המלצות מדיירים קודמים שעבדו עם היזם, כמו גם דירוגים ומוניטין בשוק.