מהו ההבדל שבין פינוי-בינוי לתמ"א 38/2?

עבור לא מעט אנשים "התחדשות עירונית" מגלמת בתוכה מתווה כללי שמיישמים בכל פרוייקט ובכל תכנית. בפועל, ישנן לא מעט תכניות כאשר כל אחת מתבצעת באופן שונה ומעניקה לדיירים זכויות שונות. תחת צמד המילים "התחדשות עירונית" ישנן כמה תכניות שונות – מתמ"א 38, דרך פינוי בינוי ועד תמ"א 38/2. הגיע הזמן להבין אחת ולתמיד: מה ההבדל שבין פרוייקט פינוי-בינוי ובין תמ"א 38/2?

פרוייקט זה מבוסס על רעיון פשוט למדי: הורסים בניין קיים ומקימים עליו בניין חדש. הדיירים המתגוררים בבניין הישן זוכים בתמורה לדירה חדשה, כאשר ערכה עולה. הפרוייקט שם לעצמו למטרה להבטיח לא רק בניינים העומדים בתקני הבטיחות המחמירים ביותר, אלא גם לבסס איכות חיים גבוהה יותר:

בתמורה לשדרוג הגדול, מעניקים הדיירים בבניין את הזכות לקבלן לבנות קומות נוספות בבניין – כך שהוא יוכל למכור עוד יחידות דיור בבניין (כך למעשה יכול הקבלן לממן את הפרוייקט וגם לגזור רווח נאה). בגדול, על כל דירה חדשה שהקבלן בונה, הוא עתיד לקבל זכות לבנות עוד כ-5 דירות לערך (מדובר על מספר מוערך המשתנה בהתאם לתכניות, העיר, השכונה ועוד). 

רבים מתבלבלים בין הפרוייקטים, ולא במקרה. מדובר על תכניות המגלמות בתוכן את אותן המטרות ואת אותו מתווה כללי. עם זאת, ההבדל היחיד הוא שפרוייקט של תמ"א 38/2 מתמקד בבניין אחד בלבד. לצורך העניין, יכולה להיות שכונה שלמה שעומדת בתנאי ההתחדשות העירונית, אך השדרוג מתבצע אך ורק במבנה בודד. פרוייקט של פינוי-בינוי לעומת זאת מתבצע בשכונה גדולה, הכוללת בתוכה מספר רב של בניינים. 

מדובר על פרוייקטים שביצועם מעניק יתרונות ברורים לשני הצדדים: הקבלן זוכה בפרוייקט ריווחי הודות ליחידות הדיור החדשות הנבנות ומוצעות למכירה. הדיירים לעומת זאת, זוכים לשוב לבניין מגורים חדש שגולת הכותרת בו היא הדירה המרווחת והמשופצת שהם מקבלים. עם זאת, לא אחת ישנם דיירים המתנגדים לביצוע הפרוייקט.

בכדי שיהיה ניתן להניע את המהלכים לקראת ביצוע הפרוייקט, ועד הבית צריך להגיע לרוב העומד על כ-80% מכלל הדיירים. חשוב להבין: אחוזי הסכמה נמוכים יותר לא יאפשרו לכל הדיירים ליהנות מהשדרוג הצפוי. לרוב, ההתנגדות מגיעה מצד דיירים מבוגרים יותר שלא רוצים שמרקם החיים המוכר והידוע להם יפגע. בנוסף, ישנם דיירים המתנגדים לשדרוג בעקבות הוצאות המחייה שעתידות לעלות: מתשלום הארנונה ועד שירות אחזקה שצפוי להיכנס לבניין שיבוסס על דמי ועד גבוהים. 

בסופו של דבר, חשוב להציג את התועלות של הפרוייקט, ואת העובדה כי ערך הדירה עולה משמעותית, כמו גם שיפור התשתיות ברחוב הספציפי ובכל שכונת המגורים.